Riigi poolt RKASiga sõlmitud üürilepingute turutingimustega võrdluse uuring

Rahandusministeeriumi tellimusel viis Colliers International Advisors OÜ ajavahemikus 2013. a juulist kuni septembrini läbi uuringu „Riigi poolt RKAS’ga sõlmitud üürilepingute turutingimustega võrdlus“.
 
Uuringu peamine eesmärk oli anda sõltumatu hinnang, kas riigiasutuste RKAS’iga turutingimustel sõlmitud üürilepingutes ja 2014. aasta eelarvetaotlustes prognoositud üürimaksed on kooskõlas turutingimustega. Täiendavalt esitati järeldusi ja ettepanekuid riigi ja RKAS’i vaheliste üürisuhete jätkamise ja põhimõtete osas. Kokku analüüsiti 343 üürilepingut, 422 772 m² üüripinnaga.
 
Põhilised Colliersi uuringu järeldused üüride võrreldavuse kohta turutasemega on:
  • RKAS-i poolt prognoositud üürid on turutasemega võrreldes aktsepteeritavas suurusjärgus, soovitav on lähtuda esitatud prognoosist.
  • Turuüüriga võrreldavaid teenuseid sisaldav rendimakse riigi ja RKAS-i vahelistes lepingutes on keskmiselt 3,3 €/m²/kuus (40 €/m²/aastas) turul vahemikus 2-7 €/m²/kuus (ilma käibemaksuta).
  • Üürile lisanduvad teenused riigi ja RKAS-i vahelistes lepingutes on 2,4 €/m²/kuus (29 €/m²/aastas), turul vahemikus 2-3 €/m²/kuus (ilma käibemaksuta).
  • Remondikulude turuvõrdluse tegemine on keeruline, kuivõrd antud kulu sõltub otseselt reaalsetest vajadusest ja mahtudest. Sh tuleb arvestada, et riigi vara puhul on remondivajadus turul valitsevaga võrreldes spetsiifilisem.
  • RKAS-i pakutav haldusteenus on Eestis mahult ja komplekssuselt ainulaadne, omapäraks on nii hallatavate objektide olemus kui ka kasutajate spetsiifilised vajadused. RKAS-ile esitatavad nõudmised haldusteenuse osas on keskmiselt kõrgemad võrreldes turul tegutsevate teiste suurte kinnisvaraomanike ja majandajatega.
  • RKAS-i poolt sisseostetavate teenuste hind võiks kujuneda mahuefekti tõttu soodsamaks kui seda teistel turuosalistel. Siiski võib suur maht põhjustada ka vastupidist olukorda, mistõttu on oluline vastavate protsesside ettenägelik juhtimine (komplekssem haldusteenus), et turul säiliks konkurents.
  • Kulukomponentide osas kaaluda tõsiselt tehtavate investeeringute võtmes olemasolevate ressursside (vakantsid, optimeerimisvõimalused) võimalusi. Näiteks analüüsida põhjalikult võimalusi paigutada asutusi olemasolevatele heas seisukorras pindadele uute rajamise ja korrastamise asemel.

 

 Täiendavalt esitas Colliers ka soovitusi üürimudeli rakendamise ja eelarveprotsessi parema juhtimise kohta (enamik tegevusi, millele Colliers viitas, on Rahandusministeeriumil juba tööplaanis, seda on kommenteeritud sulgudes):
  • Minna üle valdava osa lepingute puhul kulupõhisele põhimõttele, kuna turuvõrdlus enamike riigi objektide puhul riigi kui kasutaja poolt vaadatuna puudub.
  • Parandada üleandmise protsessi juhtimist ja vara hindamise regulatsiooni üleandmise protsessis (üleandmise protsessi korrastamine on Rahandusministeeriumil töös, riigivaraseaduse muutmise seadusega on loodud vara hindamist reguleeriva rahandusministri määruse volitusnorm, eelnõu on kavas välja töötada 2014 I kvartalis). 
  • Panustada ühtsesse riiklikku andmebaasi ning arendada riigi ja RKAS-i vahelist andmevahetust, mis tagab adekvaatse ning sealjuures kompaktse ja kiiresti kättesaadava ülevaate riigi omanduses ja kasutuses pindade otstarbest, kvaliteedist suurusest ja nendega kaasnevatest rahavoogudest (riigi kinnisvararegistri järgmises arendusetapis on kavas vastavad arendused teha). 
  • Näha ette rahalised vahendid aktuaalseid andmeid sisaldava andmebaasi loomiseks, mis aitab kaasa adekvaatsema analüüsivõime tekkimisele nii riigile kui ka RKAS’le võimaldamaks võrdlust nii riigisiseselt kui erasektoriga (riigi kinnisvararegistri järgmises arendusetapis on kavas vastavad arendused teha, paralleelselt on käimas ettevalmistused teenuste regulaarse võrdlusanalüüsi käivitamiseks). 
 
Uuringu lõpparuandega saate tutvuda siin:

Näitan: 4 tulemust.